强势刷屏!取消限售第一枪打响?为何是菏泽?会否蔓延三四线?

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发布时间:2018-12-19 09:57:12
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 来源:券商中国

如果不是这条通知,菏泽,山东西南部一个市区常住人口150万左右的三四线城市,可能很少有机会一下子成为全国关注的焦点。

为什么是菏泽?会否蔓延三四线、甚至一二线城市?地产政策会否随之调整?

12月18日,菏泽市住房和城乡建设局发布了11条通知、公示,其中包含《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

券商中国记者注意到,《通知》第六条明确表示,取消新购住房限制转让措施。取消2017年11月6日出台限售政策:

“对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年”的规定。

从下图来看,新房和二手房的价格是相对平稳或是上行的。

土地转让情况如何呢?从上半年情况来看,无论从土地成交面积,还是成交金额,菏泽都堪称后来者居上,跻身前30。

同时,《通知》还降低市区商品房预售资金监管额度。

易居研究院智库中心研究总监严跃进称,菏泽代表了全国三四线城市尤其是地级市的市场。过去菏泽对于一些房价上涨过快的县区,是有两年的限售期的,但现在此类政策取消了,某种程度上购房的压力开始变小。

严跃进表示,预计在因城施策的政策框架下,后续类似政策放松的城市会陆续增多,尤其是会从限售政策松绑。预计未来各地可以根据具体情况进行调整政策。政策取消也会循序渐进,会从类似限售政策等取消开始,而包括限购等政策,可能后续还会相对谨慎。

菏泽打响取消限售第一枪

12月18日,山东省菏泽市住房和城乡建设局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,第六条明确规定:取消新购住房限制转让措施。

此次调整距离政策出台仅有一年多时间。

2017年11月6日,《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,其中第14条规定:对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施,即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年。各地要针对二手房交易监管存在的问题进行认真梳理,督促相关部门逐一整改,确保各项措施落地生效。

昨天的通知还称,降低市区商品房预售资金监管额度。对实力强、信誉好的企业不再监管,其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金进入监管账户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。

严跃进认为,菏泽此次取消限售政策,信号意义极强,可以认为是2018年楼市政策放松的第一枪。其意义和2014年南宁北部湾取消限购的意义类似,都是楼市政策从紧到宽松的重要变化。此类政策看似在某个文件中“不经意”地提及了一句,但往往会被认为当前很多城市试图放松的第一枪。预计此类城市的政策会造成很强的示范效应,在因城施策的政策框架下,预计后续类似政策放松的城市还会继续增多,尤其是会从限售政策进行松绑。

值得注意的是,今年1月5日,兰州市住房保障和房产管理局取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策,是首个在部分区域解除限购的城市。

此类政策取消,对于后续市场的影响,严跃进看来,将是很大的。此前包括兰州也有过各类政策的调整,当时也引起关注,但没有形成太多的模仿。而菏泽取消限售,在当前市场基本面下,预计模仿的城市会增加。此类政策应该说对于市场交易的影响还是存在的,尤其是会减少一些看空情绪,对于当前下行的楼市来说是有托底效应的,至少楼市看空的情绪会进一步减少。

地产政策明年有望迎调整

12月13日,今年最后一次中央政治局会议召开,分析研究2019年经济工作。相比于10月底召开的会议,本次会议也同样未提及房地产领域的相关政策表态,今年以来第二次不谈“房地产”。

7月31日的会议上,对楼市态度最为坚决严厉:“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”

近期公布的经济和金融数据均显示出,当前经济下行压力进一步加大。因此,为保障明年经济稳增长,不少分析认为,明年财政和地产政策有望迎调整,财政政策将持续发力托底经济,地产调控或将迎来边际放松。

国泰君安证券宏观团队表示,10月的政治局会议未提及房地产调控,其实就是为接下来房地产放松埋下了伏笔。当经济下行压力进一步加大时,房地产放松或从保证刚需和改善型需求入手。为了完成信贷发放指标,部分商业银行已经开始下调首套房贷利率。虽然为了防止居民杠杆高企,限购限贷限价政策预计不会直接放松。但如果适当放松既认房又认贷政策,以及加大对房地产企业融资支持,房地产的稳增长作用可期。

中金公司首席经济学家梁红也认为,当前财政和地产相关政策亟需调整,以促进广义信贷扩张、进而提振总需求。考虑到名义增长和企业盈利面临进一步下行的压力,如果政策面不果断调整,不能排除2019年上半年M1增速转负的可能,而这意味着通胀预期和货币流通速度可能有下行压力。11月货币信贷数据凸显政策协调有待进一步改善,以有效地提振信贷周期。

“考虑到企业盈利增速下降会继续抑制贷款需求,当前时点亟需加快政府债券的发行,同时更为重要的是,亟需尽快调整过紧的地产需求及开发商融资相关政策。”梁红说。

中信证券研究所副所长明明称,本次政治局会议释放出对明年更强的忧患意识和稳经济的信号,未来宽松政策的托底意愿将延续。稳增长的路径也非常重要,具体来看分为三种,一是放松地产,二是加大基建,三是减税。事实上,这三种路径是存在一定的矛盾的,比如减税必然导致财政收入减税抑制基建,比如松地产是否要配合房产税推出,那么又会一定程度上对冲减税的效果。我们认为从政策的紧迫性来看,稳基建是最好的选择,而稳基建需要解决政府债务,那么就要求货币宽松加码,那么市场利率仍有下行的空间,但是短期来看债市交易拥挤,预期过于一致,存在调整的可能;同时基建改善的预期也会对股票市场形成支撑。

值得注意的是,银行在房贷利率方面也出现了松动的迹象。近日,融360发布的报告显示,11月份全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比首次出现持平上月的情况,同比则上升6.53%。这是2017年以来,全国首套房贷利率在连涨了22个月后,首次出现“零涨幅”。

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