商品房销售双创纪录背后:增速回落 未来投资恐将放缓

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发布时间:2018-10-20 21:15:26
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 商品房销售双创纪录背后增速回落 未来房地产投资恐将放缓

每经记者 周程程 每经编辑 陈旭

今年房地产“金九”的成色有些不足。

10月19日,国家统计局发布数据显示,1~9月份,商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%,增速比1~8月份回落1.1个百分点;商品房销售额104132亿元,增长13.3%,增速回落1.2个百分点。

实际上,从商品房销售面积和销售额两项数据看,前三季度双双创下历史同期新高。在今年业内普遍预期偏空、甚至有房企喊出“活下去”的市场氛围下,这一佳绩本应该是提振行业的一剂良药,但9月旺季不旺而呈现的增速下滑,却加剧了房地产市场的隐忧。

与此同时,1~9月份房地产开发投资增速同比增长9.9%,尽管仍维持高位,但增速比1~8月份回落0.2个百分点,也显示出楼市的降温态势。

北京大学光华管理学院副教授颜色对《每日经济新闻》记者表示,今年以来,房地产开发投资相对稳定,但这一趋势可能会在四季度有所逆转。今年新增土地购置费超过了新增房地产开发投资总额,除去这部分的房地产开发投资反而负增长,考虑到新开工面积和房地产销售增长仍然疲软,未来房地产开发投资增速恐将有所下降。

图片来源:视觉中国(23.650,1.72,7.84%)

“创纪录”背后楼市现降温迹象

数据显示,今年前三季度商品房销售面积与销售额分别是119313万平方米、104132亿元,双双创下历史同期新高。

然而从9月份的情况来看,同比增速方面反映市场出现降温。1~9月份,商品房销售面积同比增长2.9%,增速比1~8月份回落1.1个百分点;销售额同比增长13.3%,增速回落1.2个百分点。

从销售面积来看,地区间分化态势仍然明显,中西部地区支撑了市场成交情况。数据显示,1~9月份,东部地区商品房销售面积48462万平方米,同比下降4.3%,降幅比1~8月份扩大0.7个百分点;中部地区商品房销售面积33634万平方米,增长10.2%,增速回落1.9个百分点;西部地区商品房销售面积31557万平方米,增长8.9%,增速回落1.5个百分点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近期房地产市场有所降温,尤其是很多开发商的推盘并没有受到市场较好的认可,所谓“金九银十”也没有出现。类似销售数据也会倒逼房企继续降价。

房地产投资增速的下滑,也显示出楼市降温迹象。数据显示,2018年1~9月份,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速比1~8月份回落0.2个百分点。其中,住宅投资62806亿元,增长14.0%,增速回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

颜色表示,房地产开发投资增速稳中有降,三季度累计增长9.9%,但新增投资额低于新增土地购置费,说明房地产投资增长主要依赖开发商囤地。

数据显示,1~9月份,房地产开发企业土地购置面积19366万平方米,同比增长15.7%,增速比1~8月份提高0.1个百分点,也创下年内新高;土地成交价款10002亿元,增长22.7%,增速回落1个百分点。

华泰证券(14.520,0.60,4.31%)首席宏观分析师李超对《每日经济新闻》记者表示,今年地产投资增速维持高位,主要是由于前期拿地收入之后计入的影响,预计剔除掉土地购置费后,建安投资增速仍为负值。

预计地产投资增速缓慢回落

从库存方面来看,房地产待售面积持续减少。

数据显示,9月末,商品房待售面积53191万平方米,比8月末减少682万平方米。其中,住宅待售面积减少437万平方米,办公楼待售面积减少26万平方米,商业营业用房待售面积减少172万平方米。

新开工数据方面,房屋新开工面积152583万平方米,增长16.4%,增速提高0.5个百分点。其中,住宅新开工面积112411万平方米,增长19.4%。

严跃进认为,近期新开工的数据表明,在督促房企开发等层面政策效应已经开始显现,尤其是近期包括深圳对房企拿地后的施工和竣工时限要求,都说明各地在积极督促房企进行既有土地项目的开发,以形成有效供给。

值得注意的是,房地产企业贷款仍然呈现收紧态势,这对后续的地产投资将产生影响。

数据显示,1~9月份,房地产开发企业到位资金121882亿元,同比增长7.8%,增速比1~8月份提高0.9个百分点。

其中,国内贷款18041亿元,下降5.1%;利用外资43亿元,下降61.7%;自筹资金40596亿元,增长11.4%;定金及预收款40259亿元,增长16.3%;个人按揭贷款17522亿元,下降1.2%。

中原地产首席分析师张大伟表示,从全国房地产市场看,房地产贷款额度中按揭贷款的确明显收紧,在市场成交量依然刷新历史新高的情况下,按揭收紧带来了明显的利率上行,这将抑制部分市场的非理性购房。考虑到房贷收紧趋势难改,房地产降杠杆政策将持续平稳。

李超认为,地产企业现金流仍然较紧,由于现金流压力,房地产竣工增速为下降11.4%。预计未来房地产投资增速可能继续平缓回落,估算全年地产投资增速为9.5%。

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